Договор аренды муниципального имущества в 2019 году

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м2, и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Право аренды муниципального имущества разыгрывается на торгах

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Как поясняет ФАС, договорное соглашение целевая передача в аренду недвижимости без организации аукционов, конкурсов может иметь факторы нарушения (ФЗ №135/15).

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Договор аренды муниципального имущества в 2019 году

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Торги (в т. ч. электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Основное различие состоит в том, что на аукционе состязание между участниками торгов проводится только по условию о цене. А на конкурсе состязание между участниками проводится по совокупности условий (в числе которых может быть и условие о цене).

Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (далее – Правила).

Торги проходят в несколько этапов:

  • извещение о проведении конкурса (аукциона);
  • разработка конкурсной документации и документации об аукционе;
  • подача и рассмотрение заявок;
  • заключение договора по результатам торгов.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3 ст. 448 ГК РФ). Извещение должно содержать сведения:

  • о времени, месте и форме торгов,
  • о существующих обременениях продаваемого имущества,
  • о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги,

Это следует из пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Участником торгов может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель), претендующие на заключение договора аренды.

Правила устанавливают:

  • требования к участникам торгов;
  • условия допуска к участию в конкурсах и аукционах;
  • документы, которые заявитель должен представить для участия в торгах.

В частности, заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе), если:

  • на день рассмотрения заявки имеется решение о приостановлении его деятельности в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях;
  • заявитель не представил необходимые документы;
  • документы, представленные заявителем, содержат недостоверные сведения;
  • заявитель не внес задаток, притом что требование о внесении задатка указано в извещении о проведении торгов.

Полный перечень случаев, когда заявитель не допускается к участию в торгах, предусмотрен пунктом 24 Правил.

Заявитель несет ответственность за достоверность информации, содержащейся в представленных на торги документах.

Если конкурсная или аукционная комиссия установит факт недостоверности сведений в таких документах, она обязана отстранить заявителя от участия в конкурсе или аукционе на любом этапе их проведения (п. 26 Правил).

Внимание! Организатор торгов не вправе устанавливать иные требования к участникам торгов, чем те, которые предусмотрены законом.

В частности, организатор торгов не вправе требовать от заявителя документы и сведения, не предусмотренные Правилами. Не может он потребовать от заявителя и представить оригиналы документов в тех случаях, когда Правила предусматривают представление их копий (п. 53 и 122 Правил).

Кроме того, организатор торгов не вправе устанавливать необходимость заключения каких-либо дополнительных договоров (например, агентских договоров), а при их отсутствии – отказать в допуске к участию в торгах. Отказ в допуске к участию в торгах по основаниям, которые не предусмотрены в пункте 24 Правил, не допускается.

Пример из практики: суд признал итоги торгов недействительными, поскольку нарушены положения Правил о проведении торгов 

ООО «ТТ» обратилось в суд в связи с отказом администрации муниципального района в допуске к участию в аукционе и потребовало признать недействительными торги и договор аренды здания автобусной станции.

Как установил суд, администрация приняла решение об отказе в связи с тем, что ООО «ТТ» не заключило агентские договоры на продажу билетов.

Из-за отказа в допуске ООО «ТТ» единственным участником аукциона стала другая организация – ООО «ТС». Аукционная комиссия приняла решение о заключении с этой организацией договора аренды.

По мнению суда, дополнительное требование к участнику аукциона (наличие заключенных агентских договоров на продажу билетов) противоречит пункту 25 Правил. Он устанавливает, что отказ в допуске к участию в конкурсе или аукционе по иным основаниям, кроме случаев, указанных в пункте 24 Правил, не допускается.

ООО «ТС» нельзя считать единственным участником, так как истцу неправомерно отказали в допуске к участию в аукционе.

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа истцу в допуске к участию в аукционе. С учетом нарушения прав истца, а также приняв во внимание иные нарушения порядка проведения аукциона, суд признал торги и договор, заключенный по результатам торгов, недействительными (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июля 2011 г. по делу № А56-28976/2010).

Совет: необходимо тщательно проверить требования, содержащиеся в конкурсной документации (документации об аукционе).

Если такие требования к участникам торгов не соответствуют действующему законодательству (ГК РФ, Закону о защите конкуренции, Правилам и т. д.), то суд по заявлению заинтересованного лица может признать торги недействительными.

Организатор торгов имеет право установить для участников торгов обязанность по внесению задатка, о чем он указывает в извещении о проведении торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов, если иное не установлено законом (п. 6 ст. 448 ГК РФ). Этот протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Закон предусматривает последствия уклонения сторон от подписания такого протокола. Так, уклоняющееся лицо обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющегося организатора торгов заключить договор. Кроме того, победитель торгов может потребовать и возмещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора (абз. 2 и 3 п. 6 ст. 448 ГК РФ).

При проведении торгов на право аренды государственного и муниципального имущества задаток возвращается не только победителю торгов, но и участникам. В частности, он возвращается участнику, заявке которого присвоен второй номер, участникам, которые отозвали свою заявку. Задаток возвращается и заявителю, не допущенному к участию в конкурсе или аукционе. Если торги не состоялись, задаток тоже подлежит возврату (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил).

Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

С 12 июня 2012 года организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя.

Аналогичные положения действуют с 12 июня 2012 года и в отношении конкурса. См., соответственно, пункты 101 и 151 Правил в редакции приказа ФАС России от 30 марта 2012 г. № 203 «О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67».

Если же аукцион (конкурс) признан несостоявшимся по основаниям, которые не указаны в пунктах 101 и 151 Правил, организатор вправе объявить о проведении нового аукциона либо конкурса. При этом организатор вправе изменить условия аукциона либо конкурса (п. 102 и 152 Правил).

Прежняя редакция Правил не допускала заключения договора в указанных случаях. Ранее организатор мог объявить о проведении нового конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • товариществам собственников жилья;
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона;
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения;
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

  • Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ;
  • законодательства РФ о недрах и о концессионных соглашениях.

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поэтому в таких случаях применяются специальные нормы. Так, если объектом договора аренды выступает земельный участок, то применяется специальный порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах (ст. 38 Земельного кодекса РФ, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808).

Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

  • главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности;
  • Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 78–80 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75.

Вопрос: стороны заключили на аукционе договор аренды лесного участка, который находится в государственной собственности. Можно ли без проведения торгов изменить условия такого договора аренды?

Ответ: нет, Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Однако до принятия указанного постановления судебная практика была неоднородной.

Дело в том, что некоторые арбитражные суды допускали изменение условий договора аренды на основании дополнительного соглашения без проведения аукциона. Другие суды, наоборот, отрицали такую возможность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2012 г. № А43-25582/2011, от 1 июня 2012 г.

Согласно одной из этих позиций при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения или по требованию одной из его сторон невозможно. Такое императивное правило следует из части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ.

В этом правиле есть только одно исключение: если мероприятия по ликвидации чрезвычайной ситуации, которая возникла вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации повлекли за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды исходили при его заключении, то договор можно изменить или расторгнуть (ч. 7 ст. 53.7 Лесного кодекса РФ).

Договор аренды муниципального имущества в 2019 году

Иными словами, по общему правилу изменить условия договора аренды лесного участка, который был заключен на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон нельзя.

Другая позиция принимает во внимание то, что использование арендуемого лесного участка возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа (ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса РФ). Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов.

С учетом разных правовых позиций коллегия судей ВАС РФ передала указанное выше дело в Президиум для формирования единообразной судебной практики.

Пример из практики: суд разъяснил, что изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, возможно также только на аукционе 

По результатам аукциона департамент (арендодатель) и ООО «К.» (арендатор) заключили договор аренды лесного участка. По условиям договора арендатор принял во временное пользование для заготовки древесины лесной участок, находящийся в государственной собственности. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

  • пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов (ст. 73 Лесного кодекса РФ);
  • при изменении объемов изъятия лесных ресурсов.

Передача имущества муниципальным учреждениям

На основании проекта освоения лесов департамент и арендатор заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды. Согласно этому соглашению стороны изменили размер арендной платы. Теперь он составил 1 612 296 руб. в год.

Прокурор счел, что дополнительное соглашение к договору стороны заключили в нарушение статьи 74 Лесного кодекса РФ без проведения соответствующего аукциона, и в связи с этим обратился в арбитражный суд с требованием признать соглашение недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований прокурора. Однако кассационный суд признал дополнительное соглашение к договору аренды недействительной сделкой. В обоснование своего решения он указал следующее.

Если предметом аукциона являлась арендная плата, то по результатам проведения аукциона заключается договор аренды лесного участка. В договоре аренды размер арендной платы определяется по цене, которую предложил победитель. Исходя из целей проведения аукциона и положений части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ недопустимо дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения.

Обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, которые предлагали меньшую сумму, чем победитель. А сделка, которая не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Президиум поддержал позицию кассационного суда и указал, что к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом РФ (п. 3 ст. 71 Лесного кодекса РФ). Возможность изменения условий договора аренды, заключенного на аукционе, ограничена случаем, который предусматривает часть 7 статьи 53.7 Лесного кодекса РФ (ч. 2 ст. 74 Лесного кодекса РФ).

Таким образом, невозможно применение норм гражданского законодательства в части условий и оснований изменения такого договора по требованию одной из сторон или на основании соглашения сторон договора. Изменить условия договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) в данном случае нельзя по следующим причинам:

  • такой механизм предполагает изменение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке, а это исключает статья 74 Лесного кодекса РФ;
  • изменение объема лесных ресурсов на лесном участке не относится к существенному изменению обстоятельств, которое стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора, а в аукционной документации была непосредственно заложена возможность такого изменения.

Исходя из этого, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что изменение условия договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон незаконно. Для этого нужно проводить аукцион. При этом все вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с содержащимся в этом постановлении толкованием, могут быть пересмотрены (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Пролонгация договора

Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

Без торгов муниципальное имущество передается медицинским учреждениям

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

  • минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
  • размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

  • Так как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
  • Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Организаторы и комиссия по проведению аукциона

  1. Происходит регистрация явившихся участников, объявляется начало аукциона, его условия.
  2. Аукционист предлагает увеличить цену на «шаг аукциона», троекратно объявляет об этом. Участник, соглашающийся на эту цену, поднимает свою карточку. Так происходит несколько раз.
  3. Если после последнего объявления цены никто карточку не поднял, то договор заключается с участником, поднявшим карточку на предпоследней цене.

С победителем, назвавшим самую высокую цену, заключается договор.

В настоящее время всё больше аукционов проводятся через интернет в режиме онлайн. Однако для некоторых видов товаров электронный аукцион не предусмотрен.

Так, согласно п. 4 ст. 39.13 Земельного кодекса РФ порядок проведения аукциона на заключение договора аренды государственного земельного участка определяется федеральным законом. На сегодняшний день такой закон не принят, поэтому аукцион проводится в стандартном порядке, установленном ст. 39.12 ЗК РФ (письмо Минэкономразвития от 02.07.2015 № Д23и-3072).

Согласно п. 143 приложения 1 к приказу № 67 во время проведения аукциона на право заключения договора аренды должна вестись аудио- или видеосъемка, а по его результату оформляться протокол.

Аудио- или видеозапись может делать и участник аукциона.

В протоколе аукциона подробно указывается вся информация о проведенных торгах:

  • место и время проведения;
  • кто участвовал;
  • начальная и конечная цена договора;
  • кто стал победителем: имя (наименование) и адрес.

Протокол составляется в 2 экземплярах, один из них передается победителю аукциона.

На протоколе должны стоять подписи членов аукционной комиссии, организатора аукциона и победителя.

После подписания в течение дня протокол обязательно публикуется на официальном сайте.

Если на аукционе продается право на заключение договора аренды лесного участка, то ведется еще один протокол — приема заявок на участие в аукционе (п. 15 ст. 79 Лесного кодекса РФ). 

Организатор аукциона:

  • публикует извещение об аукционе;
  • формирует документацию;
  • принимает и регистрирует заявки;
  • определяет начальную цену;
  • проводит аукцион;
  • ведет видеосъемку;
  • утверждает проект и подписывает договор с победителем торгов.

Для организации и проведения аукциона организатор может привлечь стороннюю специализированную компанию. При этом все права и обязанности остаются у организатора аукциона.

Для проведения аукциона создается аукционная комиссия из как минимум 5 человек. В ее число не могут входить участники торгов или лица, на которых они могут как-то повлиять, либо лица, имеющие личную заинтересованность в результатах аукциона.

Аукционная комиссия выполняет следующие функции:

  • рассматривает заявки, отбирает участников;
  • регистрирует пришедших на торги участников;
  • ведет и подписывает все протоколы: аукциона, рассмотрения заявок, отстранения участника от аукциона, отказа заключать договор. 

Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

  • арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности и готов заключить новый договор аренды на условиях перечисления арендной платы по рыночной стоимости;
  • арендатор заключил договор до 2 июля 2008 года и после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (т. е. договор считается возобновленным на неопределенный срок).

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Во-вторых, по общему правилу договор может продолжить свое действие в результате его возобновления. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Однако таким способом могут воспользоваться не все арендаторы, а только те, которые получили соответствующее имущество в аренду до 2 июля 2008 года (т. е. до даты вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, которая ввела обязательное проведение торгов для заключения договора аренды).

Вопрос: что нужно сделать, чтобы заключить договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, воспользовавшись преимущественным правом?

Во-первых, арендатору необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом (или проведения торгов для заключения такого договора). Такой арендатор также должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, которые предусматривают обязательность проведения торгов, не лишают арендатора его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Такие разъяснения содержат пункты 2 и 3 постановления № 73.

Во-вторых, в договоре стороны должны согласовать условия:

  • о сроке (арендодатель обязан заключить новый договор на срок не меньше чем три года, уменьшить срок можно только на основании заявления арендатора);
  • об арендной плате (размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки).

Такие правила (о направлении уведомления и согласовании условий договора) предусмотрены пунктом 4.2 постановления № 73.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно этих условий, то для разрешения спора любая из сторон может обратиться в суд (ст. 446 ГК РФ). Суд определяет размер арендной платы на основании оценки. Такое разъяснение содержит пункт 4.3 постановления № 73.

Однако разногласия, которые возникли при заключении договора аренды и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, уже не могут быть урегулированы в судебном порядке. Это правило следует из пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса РФ. Такое ограничение введено с 1 июня 2015 года.

Краткосрочная аренда муниципальной собственности

Это очень важное правило в регулировании порядка аренды государственного и муниципального имущества. Например, если при заключении договора аренды на новый срок возникнут разногласия относительно условия о размере арендной платы или срока договора (п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), то преддоговорный спор по требованию любой из сторон можно передать на рассмотрение суда.

Условие об арендной плате суд устанавливает на основании данных о размере такой платы, которые определил оценщик на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 постановления № 73). Таким образом, если такой преддоговорный спор возникнет после 1 июня 2015 года, у сторон будет только 6 месяцев, чтобы успеть обратиться за его разрешением в суд.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев (п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • в установленном порядке принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом;
  • у арендатора есть задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Вопрос: в каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления?

Если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, то арендатор вправе продолжать пользоваться имуществом.

Это возможно только в следующих случаях:

  • возражения со стороны арендодателя отсутствуют;
  • арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности.

Пока стороны не заключат договор аренды на новый срок, договор будет считаться возобновленным на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ). С момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок условие об арендной плате не изменяется (п. 4.2 постановления № 73).

Вопрос: арендатор государственного или муниципального имущества предложил арендодателю заключить договор аренды на новый срок, но получил отказ. Как арендатору защитить свои права?

В зависимости от того, заключил или нет арендодатель договор с другим лицом, арендатор может обратиться в суд с требованием либо о понуждении арендодателя заключить договор аренды, либо о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды и взыскании убытков.

Если договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (есть задолженность по арендной плате или решение об ином порядке распоряжения имуществом), арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления № 73).

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

  • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
  • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

Участники аукциона

Согласно п. 17 приложения 1 к приказу № 67 участвовать в аукционе может абсолютно любая организация или физическое лицо, в т. ч. индивидуальный предприниматель.

Организатор аукциона не может устанавливать каких-либо ограничений к участникам по месту происхождения капитала, организационно-правовой форме фирмы, ее месту нахождения и т. п. Единственно, что он может потребовать, — внести задаток до начала аукциона, который после определения победителя будет возвращен.

Участие в аукционе является бесплатным. 

Как проводятся торги муниципальным имуществом

Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу.

Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.

Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ — ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов.

Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.

Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.

Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.

Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, — аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.

Можно также отметить, что конкурс, предмет которого — предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.

Подписание договора аренды с муниципальным подрядчиком

Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.

Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.

Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.

Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.

В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.

Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.

В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона — открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.

Пролонгация договора аренды

Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.

Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.

Порядок проведения торгов муниципальным имуществом регламентируется многими нормативными актами, законами, отдельными постановлениями правительства. Приоритетными на текущий момент являются такие федеральные законы, как ФЗ №44, ФЗ № 223, ФЗ № 94, которые непосредственно определяют порядок того, как проводятся торги, включая и проведение аукционов на электронных, торговых и аукционных площадках.

Общий же порядок проведения торгов муниципальным имуществом выглядит следующим образом:

  • Принятие решения о проведении торгов. Это решение принимается муниципальным советом совместно с исполнительным органом власти. Это решение выходит в виде постановления, в котором указывается, что в такой — то срок, в таком — то месте будут проведены торги муниципальным имуществом, с перечислением — какое именно имущество будет продаваться. Также этим решением устанавливается Конкурсная комиссия, ее полномочия и контактные данные для подачи заявок всеми заинтересованными участниками
  • Публикация извещения о проведении торгов в СМИ. Для этого используются те информационные площадки, с которыми у муниципальных органов есть договорные отношения или через свои собственные газеты, радио или ТВ, включая и самый основной информационный источник — сайт муниципального образования или сайт по торгам муниципального имущества. Также подобная информация отражается в различных информационных системах и порталах, отслеживающих проведение торгов по всем регионам страны,
  • Принятие заявок от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок. После того, как размещено извещение или опубликовано постановление о проведении муниципальных торгов, не менее, чем за тридцать дней до начала самих торгов, проводится прием заявок от всех потенциальных участников. Такой прием заявок проводится с обязательной регистрацией в специальном журнале регистрации заявок и присвоением каждой поданной заявке своего идентификационного номера.

Постановление о проведении муниципальных торгов

  • Рассмотрение заявок и документов претендентов, установление факта поступления задатков от претендентов, принятие решения о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске, оформление протокола о признании претендентов участниками торгов;

Заявка на торги

  • Проведение торгов в месте, указанном в извещении;
  • Оформление результатов торгов протоколом;

Протокол муниципальных торгов

  • Публикация информации о результатах торгов, в тех же СМИ, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов;
  • Заключение договора купли-продажи муниципального имущества или договора аренды объекта недвижимости или земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Кроме приведенного общего порядка  проведения муниципальных торгов, также следует дополнить его и некоторыми существенными моментами, к которым относится обжалование итогов торгов, что довольно часто встречается в российской аукционной  практике. Подача жалоб в отношении муниципальных торгов имущества основывается на положениях Федерального закона № 401-ФЗ и его статьей 181 — «Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров».

Обжалование возможно лицами, подавшими заявку на участие в торгах. А также лицами, чьи права или законные интересы могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов. Это может быть выражено в нарушении установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, результаты торгов муниципального имущества, а также порядка подачи заявок на участие в торгах.

Обжалование допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов, либо со дня размещения результатов торгов в сети Интернет.

Заключение договора в результате аукциона

С победителем аукциона подписывается договор аренды по правилам гражданского законодательства. При этом договоры аренды земельного или лесного участка подписываются не раньше чем через 10 дней после публикации информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов (п. 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ и п. 6 ст. 80 Лесного кодекса РФ).

Для вышеуказанных договоров также выставляется требование: они подписываются на срок от 5 лет.

Организатор аукциона может отказаться от договора, если победитель проходит процедуру банкротства или ликвидации, приостановил свою деятельность или предоставил ложную информацию.

Если от договора отказывается (уклоняется) победитель аукциона, то составляется протокол об отказе. У организатора аукциона появляется право обращения в суд с иском понуждения победителя к заключению договора. Кроме того, информация о таком победителе аукциона заносится в реестр недобросовестных участников.

Таким образом, вопросы организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды довольно подробно определены действующим законодательством. В законах и подзаконных актах также расписаны обязанности организаторов торгов, аукционной комиссии, участников аукциона. Определен порядок заключения договора с победителем.

Особенности арендных договоров с муниципалитетами

Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества — ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной).

Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.

Имущество в пользовании: два варианта

— по факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых — право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;

— заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.

В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других — аукционами. Какой термин более корректен?

Рассмотрение заявок

Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.

Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.

Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:

  • письменное заявление на имя руководителя органа власти;
  • учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
  • банковские реквизиты участника торгов;
  • документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.

При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.

Основной критерий определения победителя конкурса — лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.

Преференции

Аренда муниципального имущества без торгов

Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике — в СМИ или на официальных сайтах органов власти.

Аренда муниципальной собственности и НДС

Важный аспект — исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.

Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность — предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.

Adblock
detector