Проблемы ипотечного кредитования, как и что делать

Жилье один из основных элементов оседлой жизни человека, его наличие или наоборот отсутствие служит мощнейшим фактором стимулирования миграционных процессов, но это в стратегии государственного управления. В обычной жизни собственное жилье это определенная гарантия стабильности жизни гражданина или его семьи, причины как всегда банальны, имея собственную квартиру можно хоть как-то себя оградить от негативных факторов. То есть, говорим о потере работы, при собственном жилье это не катастрофа, а вот при арендованном уже завтра можете оказаться на улице, к этому можно добавить высокую арендную плату, что при низких доходах ложится тяжким бременем на плече квартиросъемщика и так далее. Собственно существует целый букет субъективных причин ведущих к одному, в нашей стране без собственной квартиры или дома гражданин автоматически становится в глазах окружающих «бедным». Можно долго спорить на данную тему, но все исключение из общего правила лишь подтверждают такое положение вещей. Но встает еще один не маловажный вопрос, а как собственно покупается у нас квартиры или дома, вариантов приобретения жилой недвижимости несколько:

• — получаем в наследство от бабушек, дедушек;
• — покупают родители;
  
• — совместное проживание в квартирах родителей (собственно мягкое продолжение первого вариант)
• — покупаем самостоятельно.

Простенькая статистика показывает, что на варианты с наследством или совместным проживанием приходится более 70% от общей совокупности операций по приобретению жилой недвижимости, говорим именно о смене владельца и менее 30% приходится на реальную покупку. Если провести аналогию то в западных странах показатель обратный у них чуть больше 20 % жилья переходит по наследству, а остальное является реальным приобретением. Секрет столь разительных отличий заключается в двух факторах:

• — фактор первый это развитое ипотечное кредитование;
• — фактор второй наличие нормативно-правовой базы для урегулирования вопросов связанных с ипотечным кредитованием.

Не смотря на бытующее мнение о том, что основной проблемой покупки является цена самой недвижимости, то могу ответить, что данный фактор не играет особо большой роли, ведь мало кто задумывался о том, сколько стоит жилая недвижимость в США или ЕС. Конечно, стоимость квартиры в Москве нельзя сравнить со стоимостью квартиры в немецком городке, первая намного выше, для такого анализа просто необходимо брать более-менее адекватные объекты и тогда вполне ясно можно увидеть, что причина не в цене, а именно в проблемах ипотечного кредитования.

Рассматривая ипотечное кредитование и проблемы связанные с ним в стране, разделим их на две составные части.

Проблемы ипотечного кредитования

первая – банковские проблемы ипотечного кредитования:

вторая – проблемы граждан от ипотечного кредитования.

Банковские проблемы ипотечного кредитования на постсоветском пространстве и России

• — первой проблемой ипотечного кредитования и пожалуй самой острой перечеркивающие многие перспективы развития в России является слабая нормативно-правовая база. На практике оказывается, что банк не защищен в случаи с недобросовестным заемщиком, то есть реальных механизмов быстро забрать и реализовать залоговое имущество не существует. Конечно механизмы есть, но все они требуют длительных рассмотрений в судах и других инстанциях, что приводит к большим расходам самого банка плюс к потери прибыли от таких «простоев». Не стоит забывать, что банк зарабатывает от оборота чужих денег и любое «замораживание» этих самых финансовых ресурсов де-факто равняется убыткам самого банка.

• — проблема вторая, для банковского ипотечного кредитования в России свойственно перелаживать риски и возможные проблемы с недвижимостью на плечи заемщиков. На практике это выливается в завышение процентных и комиссионных ставок. Если брать объективно, то вложение в недвижимость в большинстве случаев полностью застрахованы от рисков инфляции и в большинстве случаев от не возврата. Простой вопрос насколько реально подешевела жилая недвижимость в России за кризисный период в рублевом эквиваленте? Достаточно посмотреть статистику и сразу станет понятно, удешевления не произошло, конечно, опять-таки, говорим о картине в целом. Теперь вопрос, зачем банки закладывают в проценты по кредиту риски связанные с инфляцией? Ответ, увы, банален и заключается отнюдь не в желании побольше «срубить» денег, а в не умении работать с ипотечными рисками и ипотекой вообще. На сегодня в банковском секторе страны практически нет специалистов по работе с ипотекой и как следствие ее загоняют под единые шаблоны кредитования, а как можно сравнить авто кредитование, розницу и ипотеку, ответ никак, слишком разные механизмы.

• — проблема третья с ссудами под недвижимость это отсутствие так называемых «длинных» денег, то есть финансовых ресурсов на длительный срок. Конечно, такая проблематика существует, правда в этом вопросе банкиры во многом лукавят, по факту при желании данная проблема решаемая и по большому счету находится в технической плоскости поддержания необходимого уровня ликвидности, что в двух словах обеспечивается за счет правильного прогнозирования. При правильной стратегии банки имеют возможность нарастить ипотечные кредиты до 10% от общего объема кредитного портфеля без малейшего ущерба для своего общего состояния. В двух словах это описать достаточно сложно и потому прочтите подробней здесь.

Другой стороной медали в данном случае будут — проблемы ипотечных ссуд с точки зрения граждан

• — проблема первая ипотечных ссуд для населения заключается в высоких процентных ставках. Основной риск данного фактора показывает себя во всей красе уже постфактум, то есть на начальном этапе человек просто определяется, сможет или не сможет платить енную суму кредита за жилье. Но основным фактором в данном контексте является время, ведь доходы сегодня и доходы через год могут существенно отличатся, к примеру, увольнение или просто понижение заработной платы, а этот момент, как правило, не учитывается. То есть, говорим о скрытом риске присущем всем долгим кредитам и потому обязательно необходимо учесть, что основная проблема это период погашения ссуды.

• - проблема вторая, распределение рисков  при получении ссуды на жилье. Данный аспект такого кредитования покупки жилья затронул всех в кризисный период, говорим о получении ссуды в иностранной валюте, следствием стало бешеный рост суммы обслуживание и как следствие просрочки по ипотеке. Тут правило одно, брать деньги в замы можно только в той валюте, в которой получаете постоянные доходы, в таких случаях можно брать хоть в монгольских тугриках. Во всех остальных случаях гражданин проиграет, ведь срок такого кредита длинный как следствие колебания курса будут в любом случаи и риск потерять оценивается в 99% из 100%.

• — третье и пожалуй самое основное это не умение и нежелание работать с банками по поводу защиты своих интересов. Де-факто всех клиентов банков можно разделить на две категории – те, кто ничего не делают и сразу сдаются и тех, кто сознательно проводит махинации с целью обмануть сам банк, а вот нормальной третьей прослойки, то есть тех, кто пытается защитить свои права у нас почти нет. О чем идет речь, да в первую очередь о защите собственных интересов в рамках действующего законодательства, которое позволит в случае каких-то негативных явлений сберечь и имущество и не попасть в черный список неплательщиков, об этом поговорим в отдельной статье – здесь.

Подводя итоги можно сказать что проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ во многом повторяют путь развитие таких отношений в западных странах и их практика показывает, что без веского слова государства ситуация будет урегулироваться еще очень долго. То есть если мы хотим увидеть все-таки перспективы развития, а не только проблемы, рынок ипотечных займов должен быть законодательно урегулирован, причем не только механизмы изъятия залогового имущества, но и механизмы защиты заемщика в случаи форс-мажорных обстоятельств. Если таких шагов не предпринимать, то баланс на рынке будет достигнут еще не скоро.